企画管理部の仕事｜京都の賃貸仲介　ハウスネットワーク

入居に関する業務と退去に関する業務について、それぞれを一元化することでご退去からご入居までを潤滑に進めることができます。

入居者様から退去を通知していただく場合、契約書に定められた「解約予告期間」に従って通知していただきます。そのため、企画管理部からの契約更新のご案内は予告期間以上の期間を設けてお届けし、入居者様による解約通知はインターネットを利用して、当社ホームページの解約フォームからご連絡いただいております。郵送による解約通知書の送付は行いませんので、迅速な対応が可能です。

入居のお申し込み後は、保証会社の審査や連帯保証人様への確認連絡などを経て、契約へと進んでいきます。

契約書に必要事項をご記入・ご捺印いただき、身分証明書や保証人様印鑑証明書などの必要書類とご一緒に、オーナー様へお届けいたします。

退去者様については、お部屋の破損・汚損の確認を含めた室内の点検を行います。その際、退去者様の責任となる破損・汚損については退去者様へのご請求となり、敷金をお預かりしている場合は敷金から精算いたします。ただし、退去者様の破損・汚損であっても、ガイドラインの基準に従った判断が必要です。2020年春には、改装費用における借主側の負担部分について民法改正がされます。現行のガイドラインが基準になると予想されますので、ガイドラインを遵守することが求められます。

企画管理部の主な日常業務として、大きく分けて3つの業務があります。

• ①共用部分の管理（館内清掃・建物メンテナンス）
• ②入居管理（入居者からの問い合わせ・設備故障等の緊急対応）
• ③防火防災設備・給水設備管理（水道検診を含む）

まず、①共用部分の管理について、入居者様に快適に過ごしていただけるような環境作りを日々心掛けております。建物外観・玄関・廊下などの共用部分を細かくチェックすることすることは、入居者様の満足度だけではなく、新たな入居者様を迎え入れることにもつながります。

次の②入居管理は特に重要な業務です。具体的には、「人的トラブル（騒音問題・ゴミの搬出方法など）」や「空調機・給湯設備などの設備故障」に対して入居者様の日常生活に支障をきたすことがないよう、迅速な対応が求められます。人的トラブル（騒音問題・ゴミの搬出方法など）には、該当者への口頭・文書による注意喚起を行うことで改善を求め、設備故障等に関しては関係各社と連携を図り、素早く対応することで、入居者様の不安をいち早く解消できるよう心掛けております。

最後の③防火防災設備・給水設備管理（水道検針含む）は、法律で定められた点検管理です。物件ごとに点検内容・時期が異なるため、細かなチェック・リスク管理を行います。

以上に挙げたような、物件ごとの建物管理・入居者様からの問い合わせ対応の他にも、オーナー様への定期的なご報告などが主な日常業務となります。

インターネットの普及により、手軽にお部屋探しができるようになりました。ネットを利用した部屋探しでは、たくさんの物件情報の中から希望条件を設定するだけで、気になる物件を見つけることができます。「エリア→沿線・駅→家賃→間取り」と希望条件を設定した後、さらに絞り込むために「こだわり検索」というより詳細な条件で物件を絞り込む検索機能を利用します。

「こだわり検索」では設備項目の比重が高く、ユーザーはまず希望設備の有無をチェックします。そこで希望する設備のない物件は、物件候補からふるい落とされてしまいます。

「この設備がなければ物件が決まらない」と言われている設備には、インターネット無料・温水洗浄便座・TVモニターフォン・宅配ボックスなどがあります。特にインターネットは電気・ガス・水道と並ぶライフラインのひとつとまで言われています。

ネット通販市場の規模は10年前の3倍にも膨らんでおり、ネット通販を利用する方が多くいることから、週刊全国賃貸住宅新聞が毎年発表している「入居者に人気の設備ランキング」の「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10」では、近年宅配ボックスがランキングの上位にランクインしています。

日常的にネット通販を利用する20・30代の単身者層と賃貸物件の入居者層が重なるため、近年建設される新築・築浅の分譲マンションの多くで、宅配ボックスが設置されています。入居者の満足度と競争力を維持向上させる上でも、1棟マンションやアパートへの宅配ボックス導入はとても有効です。

空室対策において新しい人気設備を導入することで集客の目玉となることは確かですが、当然限られた予算の中で導入していかなければいけません。エリアによって入居者ターゲットが異なることはもちろん、どんな設備を導入すれば費用対効果を最も得られるのか、想定すべきことは多くあります。市場のニーズを把握するため、私たちハウスネットワークでは、各物件担当者が退去立会時・入退去時にアンケートを実施。また、仲介業者様により入居希望者様へのアンケートからも情報を収集し、さまざまな情報の中から各物件に合った情報をもとに、オーナー様へご提案いたします。

入居者様の中で退去希望の方が出ましたら、次の入居者様の募集業務を行わなければなりません。しかし、「適正な募集条件」でなければ入居者様の獲得は難しく、特に京都市内は募集時期によっても大きく左右されます。当社が培ってきたノウハウを活かし、適正な市場調査・賃料査定のもと、オーナー様に最善のご提案をさせて頂きます。

提案内容でご了承いただいた後、直ちに当社直属の仲介店舗をはじめ、京都市内全域の賃貸業者様に入居募集依頼を行います。特に当社仲介店舗では、自社ホームページの掲載はもとより、ポータルサイト（SUUMO・HOMESなど）への掲載、室内写真、PRコメントの精査を100％執り行っております。

ご入居が決まったら、オーナー様は宣伝広告料のお支払いが必要となります。宣伝広告料とは、実際に入居者様を仲介した業者様にお支払いする費用であり、お家賃の1～2ヶ月分が相場ですが、宣伝広告料が高いほどお部屋は決まりやすい傾向にあります。

入居希望者が入居者様に相応しいかどうか、当社・保証会社にて入居審査を行い、審査が通れば入居日までに賃貸借契約書を取り交わし、入居に必要な書類・金銭のお預かりを代行で行います。不備が無ければ、契約日当日、契約者ご本人に当社窓口にて入居に関する説明をさせて頂き、最後にカギの受け渡しをして完了となります。

賃貸不動産を経営していく上で、オーナー様が最も気になるポイントは「家賃がちゃんと入ってくるのか」ということです。当社が家賃管理をさせて頂くマンションの集金方法には主に、以下の4つの方法があります。

• 入居者様が当社口座に振込
• 入居者様がオーナー様口座に直接振込
• 口座振替にて当社が回収
• 保証会社より口座振替

毎月月初の家賃入金確認後、家賃の入金が滞った入居者様には、当社より入居者様に書面・電話にて支払督促を行います。
全入居者様の家賃入金が確定した時点で、オーナー様ご指定の口座にお振込みさせて頂きます。その際に、新規の入居者様があれば敷金・礼金などの金額を加算してお振込みさせて頂き、お部屋の改装負担金や、毎月の固定費（定期清掃費、24時間管理など）があれば控除させて頂きます。
送金手続きが完了した後は、「物件支払明細書（家賃入金、総収入・総支出の一覧表）」を発行し、月に一度マンションのご報告を兼ねて直接お届けいたします。
ちなみに、お届けいたします「物件支払明細書」は、確定申告の際にそのままご提出頂けます。
家賃管理業務を代行させて頂き、オーナー様の安定した家賃収入を継続させることがハウスネットワークの家賃管理業務となります。